一、购房合同签了定金咋要回来
签了购房合同后要回定金，需依据不同情形处理。
若因开发商原因导致合同无法履行，比如开发商未取得预售许可证等，购房者有权要求双倍返还定金。购房者可先与开发商协商，明确指出其违法或违约行为，要求按法律规定退还定金。若协商不成，可收集相关证据，如合同、认购书、付款凭证等，向法院提起诉讼，通过法律途径维护自身权益。
若因购房者自身原因想毁约，原则上定金不予退还。但可尝试与开发商沟通，以一些合理理由，如家庭突发重大变故、经济状况恶化等，争取开发商理解，协商退还部分或全部定金。
若因不可归责于双方的事由，如政策变化导致购房者失去购房资格或无法办理贷款，购房者可要求开发商退还定金。此时，购房者应及时与开发商沟通，提供政策变化的相关文件，要求退还定金。若开发商拒绝，可通过向相关部门投诉或提起诉讼解决。
二、购房合同如何解除或者代替
购房合同的解除和代替需遵循法律规定和合同约定，主要情况如下：
解除购房合同
-协商解除：买卖双方经友好协商，达成一致意见，可解除合同。双方需签订解除协议，明确解除合同的相关事宜，如退款方式、违约责任等。
-法定解除：在符合法律规定的情形下，当事人可单方面解除合同。比如开发商逾期交房，经催告后在合理期限内仍未履行；房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或交付后经核验确属不合格等。解除方需书面通知对方，合同自通知到达时解除。
代替购房合同
-变更合同：若只是对合同部分条款进行修改或补充，双方可签订变更协议，明确变更内容。变更后的协议与原合同具有同等法律效力。
-重新签订合同：若原合同存在重大问题或双方协商一致，可重新签订合同。新合同签订后，原合同即失效。
无论解除还是代替购房合同，都要妥善处理相关事宜，避免产生纠纷。若有疑问，建议咨询专业律师。
三、购房合同签订后能退房吗
购房合同签订后能否退房，需根据具体情况判断。
若开发商存在违约行为，购房者可退房。比如开发商未按合同约定时间交房，经催告后在合理期限内仍未履行；房屋质量问题严重影响正常居住使用，经核验属实；开发商擅自变更规划、设计，未在规定时间内通知购房者等。在这些情形下，购房者有权要求解除合同退房，并可要求开发商承担违约责任、赔偿损失。
若购房者自身原因想退房，如个人资金问题、购房决策改变等，这属于购房者违约。此时购房者需和开发商协商，若开发商同意退房，购房者可能要承担一定的违约责任，如支付违约金等。若开发商不同意，购房者起诉至法院要求退房，法院通常不会支持，因为合同应遵循契约精神，双方需按约定履行义务。
此外，若存在不可抗力因素，如自然灾害导致房屋无法交付等，根据法律规定，双方可解除合同，且互不承担违约责任。
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