一、房屋抵押协议书怎样才有法律效力
房屋抵押协议书具有法律效力需满足以下条件：
第一，主体适格。协议双方应具备相应的民事行为能力。自然人需年满十八周岁且精神正常；法人应依法成立并具有相应的经营资格。
第二，意思表示真实。双方签订协议时不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，是基于真实意愿设立抵押关系。比如一方以威胁生命安全的方式迫使另一方签订协议，该协议就可能因意思表示不真实而无效。
第三，内容合法。协议内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害国家、集体和他人的合法权益。抵押的房屋应产权清晰，不存在争议或被司法机关查封等限制交易的情况。
第四，形式要件。房屋抵押协议书一般需采用书面形式，并到房屋所在地的不动产登记机构办理抵押登记手续。未办理登记的，抵押权未设立，但不影响抵押协议的效力。
满足上述条件，房屋抵押协议书就具有法律效力，双方应按照协议约定履行各自的义务。
二、房屋抵押权是否对抗所有权转让
房屋抵押权在符合一定条件下可对抗所有权转让。
根据法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这意味着，房屋存在抵押权时，即便所有权发生转让，抵押权依然有效。
若受让人受让该房屋，抵押权人在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权情形时，仍可就该房屋优先受偿。不过，抵押人转让房屋应及时通知抵押权人。如果抵押权人能证明抵押财产转让可能损害抵押权，可以要求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或提存。转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
所以，一般情况下，房屋抵押权可对抗所有权转让，保障抵押权人的权益。但抵押人、抵押权人及受让人之间的权利义务需依具体约定和法律规定确定。
三、房屋抵押如何实现债权
房屋抵押实现债权，通常有以下途径：
1.协商折价：债权到期后，若债务人无法履行债务，抵押权人与抵押人可协商，将抵押房屋按一定价格折算给抵押权人，以抵偿债务。此方式需双方自愿且达成一致协议。
2.拍卖：若协商不成，抵押权人可向法院申请，由法院对抵押房屋进行拍卖。法院会依照法定程序，委托专业拍卖机构进行拍卖，所得价款用于清偿债务。拍卖遵循公开、公平、公正原则，能最大程度保障各方利益。
3.变卖：除拍卖外，也可通过变卖方式实现债权。变卖由双方或法院将房屋出售给第三方，所得款项用于偿还债务。不过，变卖价格可能不如拍卖理想。
无论采用哪种方式，实现债权时都要确保遵循法定程序，保障抵押人和抵押权人的合法权益。同时，若房屋抵押存在多个债权人，应按照法律规定的清偿顺序进行分配。
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