一、怎么申请终止拍卖房产抵押
申请终止拍卖房产抵押，可按以下步骤操作：
1. 确认是否存在可终止拍卖的法定情形，如抵押人已偿还全部债务、抵押权人同意终止、执行依据被撤销等。若存在，收集相关证据，如还款凭证、抵押权人书面同意书等。
2. 与抵押权人协商。若因自身原因希望终止拍卖，比如能提供其他担保或与抵押权人达成新的还款协议，主动联系抵押权人说明情况，争取对方同意并签订书面协议。
3. 向法院提出申请。若通过与抵押权人协商无法解决，可向执行拍卖的法院提交书面申请，阐明申请终止拍卖的事实和理由，并附上收集到的证据材料。
4. 参加听证或庭审。法院可能会组织听证或庭审来审查申请，需按时参加，在过程中清晰陈述观点，回答法官问题。
5. 等待法院裁定。法院审查后会作出是否终止拍卖的裁定。若裁定终止，拍卖程序将停止；若驳回申请，可根据具体情况考虑是否上诉或采取其他法律措施。
二、遗产房不卖可以强制执行吗
遗产房不卖在符合法定条件下可以强制执行。
当多个继承人对遗产房的处理产生纠纷，部分继承人主张分割变现，而部分继承人不同意售卖时，若法院判决对房屋进行分割或拍卖变现等处理，不同意卖的继承人不履行生效判决，其他继承人可向法院申请强制执行。
根据法律规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。对于遗产房的强制执行，法院通常会采取拍卖、变卖等方式，将房屋变现后按照法定继承份额进行分配。
不过，强制执行需遵循法定程序。法院会先发出执行通知，责令被执行人在指定期间履行义务。若被执行人仍不履行，法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。同时，法院也会保障被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
三、抵押房屋拍卖担保怎么处理
抵押房屋拍卖后担保的处理方式如下：
首先，拍卖所得款项会优先用于清偿担保债权。若抵押房屋为债务履行的担保，当债务人未履行到期债务，债权人有权就拍卖所得价款优先受偿。清偿顺序一般按照抵押登记的先后顺序，先登记的抵押权人优先受偿。
其次，若拍卖所得价款超过债权数额，超出部分归抵押人所有。这是因为抵押物拍卖是为了实现债权，当债权得到足额清偿后，剩余款项自然应返还给抵押人。
最后，若拍卖所得价款不足以清偿债权，不足部分债务人仍需继续清偿。债权人可以通过其他合法途径，如要求债务人以其其他财产偿还剩余债务。
在整个处理过程中，要遵循法定程序，保障各方合法权益。债权人需依法定程序申请拍卖抵押房屋，拍卖应公开、公正进行。同时，抵押人若对拍卖过程或价款分配有异议，可通过法律途径维护自身权益。
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